Все чаще и чаще собственники жилых помещений в многоквартирных домах (далее МКД) обращаются по различным вопросам, касающимся работы управляющих организаций (УО), управления домами и содержания общего имущества.
Это радует, поскольку пока одни равнодушны к управлению своим имуществом, другие могут пользоваться этим равнодушием в своих интере-сах.
Очень часто УО вообще не отчитываются перед собственниками жилых помещений, или их отчет настолько формален, что люди не могут связать на-бор работ и услуг, их периодичность, объем и качество с ДЕНЬГАМИ, которые они платят управляющей организации.
Однако в конце 2010 года было принято постановление Правитель-ства Российской Федерации от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стан-дарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятель-ность в сфере управления многоквартирными домами» и установлены требования к составу информации подлежащей раскрытию этими органи-зациями.
Под раскрытием информации понимается обеспечение доступа неог-раниченного круга лиц к информации независимо от цели ее получения.
Раскрытию подлежит:
а) общая информация об управляющей организации;
б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей орга-низацией договоров управления);
в) сведения, порядок и условия оказания услуг по содержанию и ре-монту общего имущества в многоквартирном доме, их стоимость;
г) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.
Информация раскрывается путем обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, в официальных печатных средствах массовой информации, размещения на информационных стендах (стойках) в помещении УО, предоставления информации на основании запросов, по-данных в письменном или электронном виде.
Обсуждать финансово-хозяйственную деятельность УО на страни-цах газеты – наверное, не очень- то корректно, да и не всем интересно, кроме того, это не относится к полномочиям министерства энергетики и ЖКХ Сахалинской области.
А вот разъяснения, как должны складываться отношения УО с соб-ственниками жилых помещений в соответствии с действующим законода-тельством - полезны всем.
Грамотный отчет о проделанной работе необходим и собственникам жилья и УО. Хотя бы один раз в году собственники жилых помещений ОБЯЗАНЫ провести общее собрание (ст.45 ЖК РФ).
Инициатива проведения общего собрания должна исходить от собственников жилых помещений в этом доме. УО не может быть ини-циатором собрания, но заинтересованная в нормальных рабочих отно-шениях с собственниками и сохранении дома, как объекта управле-ния, УО может помочь инициаторам собрания в его подготовке.
Помимо обязанности, возлагаемой на собственников законом, фак-тически их главный интерес - определить цену управления общим имуще-ством, стратегию сохранения своего дома и конкретные задачи на сле-дующий год. Поэтому очень важно, чтобы собственники помещений при-шли на собрание, чтобы заслушать, обсудить, и утвердить отчет, а УО не пренебрегали своими обязанностями отчитываться перед собственниками жилых помещений.
Статья 162 ЖК РФ говорит о том, что УО обязана ежегодно в тече-ние первого квартала текущего года отчитаться о выполнении договора за предыдущий год. Но собственники помещений могут пожелать, чтобы УО отчитывались раз в полгода, или еще чаще – раз в квартал, предусмот-рев это в договоре управления.
Если УО не отчиталась перед собственниками - она нарушает за-кон. Но повторимся еще раз, инициатива проведения общего собрания должна исходить от собственников жилых помещений.
Основными вопросами повестки дня годового собрания должны быть:
- отчет об исполнении договора управления в предыдущем году;
- рассмотрение предложений УО по перечню и объемам работ и ус-луг по содержанию и ремонту общего имущества, сроках их выполнения и стоимости;
- утверждение плана, сметы расходов и размера платы за содержание и ремонт общего имущества на текущий год.
Необходимо договориться, как собственники помещений смогут оз-накомиться с этими документами до собрания, иначе собрание превратить-ся в «базар», где невозможно принять никакие разумные решения.
Собственники должны быть информированы о состоянии их дома, объективной потребности в работах и ремонтах, о том, что реально делает-ся в их доме, поэтому в интересах управляющей компании представить собственникам все проекты документов.
Отчет УО должен всесторонне отражать результаты ее деятельно-сти, что сделано, что не удалось сделать и по какой причине.
УО выполняет работы не по собственной инициативе, а по заказу собственников, т.е. - жителей дома.
Кроме отчета за предыдущий период УО должна представить пред-ложения на очередной год.
УО может оказать собственникам помещений помощь в понимании того, в каком состоянии находится общее имущество их дома, что необхо-димо предпринять, чтобы поддержать или улучшить его состояние.
В соответствии с правилами содержания общего имущества размер платы за содержание и ремонт общего имущества должен соответствовать перечню, объемам и качеству услуг и работ. Иными словами, собственни-ки должны знать о стоимости каждого вида работ и услуг, предлагаемых управляющими компаниями. Не показывают – настаивайте, обязаны по-казать.
Если дом, или отдельные его части требуют капитального ремонта именно с помощью УО можно оценить, что надо сделать в первую оче-редь, а что отложить, если собранных денежных средств не хватает на все, что требует ремонта.
Подготовить стоимостное обоснование любого ремонта – это тоже важная задача УО, а вот утвердить на общем собрании, что делать и за ка-кую цену – должны собственники жилых помещений (п. 17 Правил содер-жания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Поста-новлением Правительства РФ от 13.09.2006 № 491).
Инициативной группе жителей нужно поработать над выявлением пожеланий собственников, чтобы учесть их мнение при составлении смет.
Очень важно понять, что расходы собственников можно уменьшить, если какая-то конкретная работа будет выполнена в первую очередь.
Решить вопрос финансирования можно разными путями:
– с помощью УО «попасть» в программы капитального ремонта многоквартирных домов, реализующиеся в области;
– в судебном порядке, так как в соответствии со ст.16 Федерального закона от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации» за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содер-жания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда;
- попытаться накопить самим.
Какой путь выберете Вы, на что потратите собранные деньги – ре-шать собственникам жилых помещений.
Дополнительно сообщаем 4 июня 2011 года Президент Российской Федерации Д.А.Медведев подписал Федеральный закон от 13.06.2011 № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Поправки вменяют органам местного самоуправления (далее - ОМС) оказывать содействие в управлении домом, наделяют полномочиями по контролю за деятельностью УО, отвечающих за содержание многоквар-тирных домов (далее – МКД), кроме того на ОМС возлагается контроль за обеспечением УО свободного доступа к информации. Теперь инициатива проверки деятельности УО может исходить не только от жильцов – это обязанность ОМС, который должен проконтролировать как ситуация раз-решится.
Для организации проверки УО ОМС на основании обращения собст-венников помещений в МКД, о невыполнении УО условий договора орга-низует проведение проверки деятельности УО в 5дневный срок в по-рядке, установленном федеральным органом исполнительной власти. Если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение УО ус-ловий договора управления МКД, ОМС не позднее чем через 15 дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственни-ков помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой УО и о выборе новой УО или об изменении способа управления данным домом.
В завершение хочется обратиться ко всем участникам взаимоотно-шений: учитывая, что все Вы живете в одном населенном пункте, совмест-ные усилия УО и собственников жилых помещений должны быть направ-лены на надлежащее содержание общего имущества МКД , потому что од-ним жить в этом доме, а другим – на нем «работать» (управлять).
Государственная